广东省珠海市中级人民法院

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2019)粤04民终2128号

上诉人(一审原告):珠海市西海房地产投资有限公司。住所地:广东省珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号(社区商业中心),统一社会信用代码914404007556497721。

法定代表人:王华,董事长。

委托诉讼代理人:洪一彪,广东玉成律师事务所律师

被上诉人(一审被告):任超,男,汉族,1992年7月1日出生,住四川省阆中市

一审第三人:中国建设银行股份有限公司珠海市分行。住所地:广东省珠海市香洲区九洲大道中1009号七、八、十三至十六层、1009号之103号至104号铺,统一社会信用代码914404007079943284。

负责人:杨伟明,行长。

委托诉讼代理人:林苏云,北京德恒(珠海)律师事务所律师。

一审原告珠海市西海房地产投资有限公司(下称西海公司)因与一审被告任超、一审第三人中国建设银行股份有限公司珠海市分行(下称建行珠海分行)商品房预售合同纠纷一案,不服广东省珠海市斗门区人民法院(2018)粤0403民初3416号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

本院审理查明的事实

2013年6月3日西海公司与建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》,约定建行珠海分行为西海公司开发建设的“岭峰国际花园”项目的购房人提供相关贷款业务,西海公司则自收到购房人所贷款项之日至购房人《房地产权证》和《他项权利证》交至建行珠海分行保管之日止,为购房人的贷款及其利息、建行珠海分行为实现债权发生的费用等提供连带保证。

同年8月22日西海公司与任超签订《珠海市商品房买卖合同》及附件,约定西海公司向任超出卖珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号“岭峰国际花园”18栋**单元**房;房屋建筑面积90.56平方米,总价款为634766元,任超采用按揭方式付款,首付款190766元,贷款444000元。《附件三》第十二条其他第4款约定“鉴于出卖人依据按揭贷款合作协议就买受人的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任,如因买受人未依约履行义务,导致出卖人承担连带担保责任(包括但不限于:代为还款、对该商品房进行回购),出卖人即取得对该商品房的优先受偿权。买受人应赔偿出卖人受到的全部损失,该损失包括但不限于:代为偿还的借款本金、利息、罚息、复利,出卖人被贷款银行追索以及出卖人向买受人追偿所支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费等”。任超依约支付了首付款190766元。

同年10月17日任超与建行珠海分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》,约定任超向建行珠海分行贷款444000元。建行珠海分行于同年12月23日将前述贷款款项发放至任超指定的西海公司账户。

2017年8月8日因任超拖欠偿还月供贷款,建行珠海分行将任超和西海公司一并诉至珠海市香洲区人民法院,该院判决任超和西海公司连带清偿贷款本金、利息、罚息、复利约46万余元。2018年9月6日珠海市香洲区人民法院自西海公司账户强制划扣执行终结。至今任超未向西海公司清偿该笔债务。

西海公司提起本案诉讼,请求判令1、解除与任超2013年8月22日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件;2、任超协助办理珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号18栋**单元**房的预购备案注销手续;3、任超向西海公司支付因维权而已经发生的首期律师费损失暂计15000元。

一审判决的理由与结果

一审法院认为,西海公司、任超签订的《珠海市商品房买卖合同》及其附件,系各方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对各方均具有约束力。任超依约支付了首付款,其依约向建行珠海分行申请了贷款,该贷款也于2013年12月23日向西海公司支付完毕,至此任超已经完成了合同约定的支付购房款的义务。

任超拖欠案涉房屋的月供款,最终导致西海公司不得不先行代任超清偿了贷款46万余元,任超之行为确实造成了西海公司款项的损失,但西海公司不得以此为由解除《珠海市商品房买卖合同》及其附件。其一,针对任超拖欠月供导致西海公司承担连带清偿责任的情形,西海公司、任超已在合同《附件三》第十二条其他第4款约定了后果,即“出卖人即取得对该商品房的优先受偿权”和“买受人应赔偿出卖人受到的全部损失”,该约定并没有赋予西海公司合同解除权,而是明确西海公司因此享有其他权利,西海公司的诉求超出了任超签订合同时的预期。其二,西海公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,要求解除《珠海市商品房买卖合同》及其附件,但该合同及其附件,并没有约定任超负担任何按时清偿贷款的义务,任超即使未能按时清偿贷款,也不会违反该合同及其附件的约定。其三,西海公司的合同目的并非没有实现,从2013年12月23日起,案涉房屋的贷款444000元一直由西海公司占有和收益。虽因任超的行为导致2018年9月6日西海公司被划扣46万余元,但这是基于借款合同和保证合同法律关系,该违约行为和违约后果,都是借款合同和保证合同法律关系中的违约行为和违约后果,与案涉的《珠海市商品房买卖合同》没有任何法律上的关联。

综上,西海公司无权要求解除《珠海市商品房买卖合同》及其附件,西海公司提出的解除合同的诉讼请求,并以此为基础的所有诉讼请求,均没有事实和法律依据,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决驳回西海公司的全部诉讼请求。案件受理费10298元,由西海公司负担。

当事人二审的意见

一审原告西海公司不服一审判决,上诉请求一、撤销一审判决;二、改判支持西海公司全部诉讼请求,即1.判令解除与任超于2013年8月22日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件;2.判令任超协助西海公司办理珠海市斗门区白蕉镇联兴路188号18栋**单元**房的注销预购备案手续;3.判令任超向西海公司支付因维权而发生的首期律师费损失暂计15000元。事实和理由如下:

西海公司以合同目的不能实现行使法定解除权,故通过诉讼请求解除合同。一审法院却主要以《商品房买卖合同》及附件未约定西海公司享有合同解除权,而判决驳回西海公司的全部诉讼请求,一审法院没有严格遵循“有约定,从约定;无约定,从法定”的原则来审理本案,属于适用法律错误,实体处理不当,应予纠正。

西海公司认为,在事实和法律层面其具备解除《商品房买卖合同》及附件之权利,法律依据和论述如下:一、《中华人民共和国民法总则》第六条规定,公平原则是民法的基本原则,它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益,要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。本案中,从公平原则角度来看,涉案房屋虽办理了抵押预告登记,但因未办理产权登记而未转为正式的抵押权登记,西海公司阶段性担保责任未免除,在任超对按揭银行贷款“断供”后,一审法院生效判决确定西海公司承担连带清偿责任,如《商品房买卖合同》不予解除,较之任超的其他债权人的债权,西海公司享有的追偿权并无优先性,在西海公司承担连带还款责任后,将可能因任超其他债务导致未过户的涉案房屋被法院预查封后作为任超财产被拍卖用于偿还其债务,西海公司面临无法追偿的危机。在此情况下,《商品房买卖合同》的继续履行对西海公司而言是极不公平的。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,以按揭贷款方式付款购房,因一方当事人原因未能签订商品房按揭贷款合同并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。上述规定主要是考虑到贷款购房的特殊性。在贷款制度中,贷款银行在贷款合同的签订和贷款的发放时,考虑最多的并非是购房人(即贷款合同中的借款人)还款能力,而是其为保障债权的安全,基本均会和本案一样,要求由开发商承担阶段性连带担保责任,由开发商担任保证人的角色,因为开发商与购房者相比较而言,开发商保证能力(即资信状况和还款能力)要优于购房者。简而言之,如果没有西海公司提供阶段性担保,贷款银行根本不会与任超订立贷款合同,如果贷款合同未能订立,结合普通购房者的履行能力,买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。有鉴于此,上述规定赋予当事人请求解除商品房买卖合同的权利。

当像任超这样的购房者,在按揭贷款履行过程中发生“断供”,将导致开发商已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行,其结果即恢复至购房者未订立贷款合同,从根本上已经无法履行《商品房买卖合同》,西海公司为出售涉案房屋获取全部购房款的合同目的最终不能现实实现,符合《中华人民共和国合同》第九十四条第(四)项的规定,西海公司应当享有合同的解除权。综上,恳请二审法院依法改判。

一审被告任超未答辩。

一审第三人建行珠海分行未作答辩。

本院判决的理由与结果

本院认为,西海公司与任超签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件,双方形成房屋买卖合同法律关系,任超依约支付首期款后与建行珠海分行签订借款合同,由建行珠海分行依据与任超签订的合同将购房余款付予西海公司,故任超已履行了向西海公司支付全部购房款的义务。西海公司在任超与建行珠海分行的借款合同法律关系中约定承担担保责任,与任超和西海公司形成的房屋买卖合同法律关系分属不同的法律关系,西海公司在任超与建行珠海分行的借款法律关系中承担担保责任后,主张解除与任超签订的房屋买卖合同、协助注销预购备案手续,没有事实和法律依据,一审判决驳回西海公司的诉讼请求并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持一审判决。

二审案件受理费10298元,由上诉人西海公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  李烈斌

审判员  王 芳

审判员  庹 佳

二〇一九年八月二十一日

书记员  陈瑞祥

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