广东省珠海市中级人民法院

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2019)粤04民终2057号

上诉人(一审被告):珠海市世华房地产代理有限公司。住所地:广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房,统一社会信用代码:914404006633508531。

法定代表人:叶飞鹏,总经理。

委托诉讼代理人:郭桥林,男,1993年9月6日出生,汉族,户籍地广东省南雄市,系公司员工。

被上诉人(一审原告):尹善香,女,1968年10月4日出生,汉族,户籍地山西省朔州市朔城区

委托诉讼代理人:孙成,北京市中银(珠海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张婧尧,北京市中银(珠海)律师事务所律师。

一审第三人:张增艳,女,1980年11月15日出生,白族,户籍地四川省遂宁市船上区,现住珠海市

一审第三人:苏碧珍,女,1982年1月28日出生,汉族,现住广东省高要市,工作地址云浮市云城区思劳镇百佳123BABY母婴用品店,

一审被告珠海市世华房地产代理有限公司(下称世华公司)因与一审原告尹善香及一审第三人张增艳、苏碧珍居间合同纠纷一案,不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初272号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

本院审理查明的事实

尹善香案中提交与张、苏二人签订的《协议》,称在世华公司居间下,购买了珠海市荣泰丰投资有限公司开发建设的“铂瑞湾”**房(香洲区福石路88号**房),张、苏二人代表世华公司同意在交易成功后“返佣”35000元。该《协议》约定“兹尹善香购买铂瑞湾1栋509Q房网代理出售,双方友好协商该物业成功交易后,由开发商结佣后发放提成,即返佣给尹善香人民币叁万伍仟元(¥35000元)。”

尹善香提交了2016年12月24日与珠海市荣泰丰投资有限公司签订买卖“香洲区福石路88号509房”的《商品房买卖合同》、《铂瑞湾交款通知书》和珠海不动产登记中心出具的《商品房预购查询结果》,证明在世华公司居间下已成功购买了案涉房屋,称世华公司的员工张、苏二人协助完成了与开发商签订合同、支付定金及购房款及向银行申请按揭贷款。尹善香提交了苏碧珍的名片及张增艳在“珠海Q房网经纪人”项下的“网上名片”,苏碧珍名片显示苏系世华公司“米兰丽都一分店”的房产经纪,上有“Q房网找房子”字样;张增艳“网上名片”显示张系“米兰丽都一分店”“店经理”。

张、苏二人一、二审均到庭,张增艳称2013年10月入职世华公司担任房地产经纪人,2017年12月离职,2018年3月20日后又在世华公司入职至今。苏碧珍提交与世华公司签订《劳动合同书》,称2013年10月14日入职世华公司担任房地产经纪人,合同2016年10月13日约定到期后,世华公司未再与其签订《劳动合同书》,而要求签订了《经纪业务合作合同》,2017年12月其因个人原因离职。张增艳称未曾世华公司签订《劳动合同书》,2018年3月20日重新在世华公司入职后签订了《经纪业务合作合同》。张、苏二人均称在世华公司出具的《经纪业务合作合同》签名后,该合同由世华公司收回,世华公司未交二人自行收执。张、苏二人提交了“交通银行工资流水”,证明世华公司支付提成工资的情况。张、苏二人确认与尹善香签订了上述《协议》,称系经世华公司“口岸区负责人苏发啟”的同意后签订。张增艳二审中提交了《工作传签单(编号:28906)》,称2018年6月经其经纪有客户购买了房屋,包括苏发啟等人传签后,同意向该客户返佣的事实,证明“返佣”的事实存在;张、苏二人确认尹善香提交的二人名片属实。世华公司提交了与苏碧珍2016年3月22日签订、与张增艳2018年3月20日签订的《经纪业务合作合同》,称与张、苏二人不存在劳动合同关系,仅有“经纪合作关系”,二审诉讼中世华公司不否认苏碧珍提交的上述《劳动合同书》。

尹善香提起本案诉讼,请求判令世华公司支付1.返佣款35000元;2.上述款项的逾期付款利息,按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月24日起计至款项实际付清之日止(暂计至2019年1月2日,共739天,为3412.74元)。

一审判决的理由与结果

一审法院认为,张、苏二人以世华公司的房屋销售经纪人的名义向尹善香提供房屋销售居间服务,并促成尹善香与相关房产开发商订立商品房买卖合同。张、苏二人的代理销售房屋行为,为履行世华公司指派的房屋代理销售任务,应视为张、苏二人的职务行为,有关法律后果应由世华公司承担。在张、苏二人履行其代理销售房屋的行为期间,与尹善香达成返还佣金的协议,应视为第三人代表世华公司作出的民事行为,相关协议的权利义务直接约束于世华公司。世华公司否认与张、苏二人之间劳动合同关系,与事实不符,一审法院不予采信。在物业成功交易之后,世华公司应依“协议”约定,承担支付“返佣”的义务。尹善香要求世华公司支付“返佣”款35000元,理据充分,一审法院予以支持。因对支付该“返佣”款并无约定具体时间,尹善香要求逾期付款利息,无事实依据,一审法院不予支持。

依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定,判决一、世华公司于判决发生法律效力之日起十日内向尹善香支付返佣款35000元;二、驳回尹善香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元,由尹善香负担85元,世华公司负担675元。

当事人二审的意见

一审被告世华公司不服一审判决,上诉请求撤销一审判决。事实和理由如下:

一、两第三人的行为已经超出职责范围,且不属于与业务有关的行为,是个人私下行为,不应当认定为职务行为。两第三人仅是履行房产销售职责带尹善香前往开发商,并由开发商负责接待。第三人负责协助尹善香与开发商签订购房相关协议,其他行为,世华公司并未授权或有权代表世华公司签署其他任何文件或者协议。根据协议内容以及签名,均说明该协议是尹善香与两第三人私自签订,协议内容并未有世华公司的约定,协议其双方自行协商并签订,与世华公司无关。况且协议损害了华公司的合法权益,世华公司不可能同意或者授权两第三人实施,协议不符合中介行业的规范要求。二、世华公司与两第三人是合作关系,不是劳动关系。根据世华公司与两第三人签订的《经纪业务合作合同》第六条的约定,世华公司仅授权两第三人办理符合甲方业务管理规定的房地产买卖、租赁业务的居间服务,促成房地产买卖合同或租赁合同的签订、提供后续的咨询或代办等服务,而该条款第5款明确约定“未经甲方同意或授权,不得以自己名义或甲方名义向客户作出任何承诺,或与客户签订任何协议。”而两第三人所签订的协议未经过世华公司同意或授权,明显超出自身的权利或世华公司的授权范围,该行为所带来的后果不应当由世华公司承担。另根据《经济业务合作合同》第十条第3款的规定,上岗证或者是业务名牌等均是基于业务合作合同而不是劳动合同关系所做的行为。综上所述,世华公司认为该返佣行为具体实施人是两第三人,世华公司未授权,协议的签订双方是第三人与尹善香,与世华公司无关,请求撤销一审判决。

一审原告尹善香答辩称,一审判决事实清楚,适用法律正确,请求驳回世华公司的上诉请求。事实和理由如下:1.世华公司代理销售“铂瑞湾”楼盘,张、苏二人作为世华公司员工履行销售职务,张、苏二人在销售案涉房屋过程中的所有居间行为,均为履行职务的行为,对世华公司发生效力。世华公司称对张、苏二人的职权范围有限制,但不得以此对抗作为善意第三人的尹善香。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,世华公司的上诉应被驳回。

案涉“铂瑞湾”项目由世华公司代理销售,张、苏二人作为世华公司员工任房产销售经纪人一职,代表世华公司销售“铂瑞湾”项目楼盘。张、苏二人的职务范围包括接待客户,协助客户与开发商签订购房协议,对佣金的优惠处理等。因一手房屋代理销售过程中经纪方会从开发商处取得佣金,故对佣金的优惠处理当然属于代理销售行为的一部分,所以张、苏二人代表世华公司签订返佣《协议》是职务行为。对于答辩人而言,会认为这是世华公司为吸引答辩人购房的营销手段和优惠策略。故,张、苏二人代表世华公司签订的案涉返佣《协议》的职务行为对世华公司发生法律约束力。

一审第二次庭审中,张、苏二人均明确表示案涉返佣《协议》是在获得了世华公司同意后签订的,返佣的具体数额也是由世华公司确定的。只是因签订案涉返佣《协议》时已经是晚上,并且答辩人与一审第三人均在“铂瑞湾”楼盘的售楼处当场签订,故当时没有条件加盖世华公司公章,但签订《协议》前通过张、苏二人进行请示的行为表明已经获得了世华公司的同意。此外,这也不是世华公司第一次签订关于返佣的《协议》。故世华公司实际知晓并同意签订返佣《协议》,上诉状中称签订返佣《协议》是张、苏二人的私人行为、世华公司没有同意,与事实不符。世华公司称“返佣”损害世华公司合法权益,更是与事实不符。“返佣”不仅不会损害世华公司权益,反而是世华公司为了在长期经营中获益,为了吸引、留住客户,让客户通过世华公司来购房的一种销售手段和营销策略,不可能损害世华公司合法权益,更是中介在销售一手楼盘的常用营销策略。世华公司称对张、苏二人的职权范围有限制,答辩人并不知晓。答辩人认为,世华公司即便对其员工有职权范围的限制,但根据民法总则第一百七十条第二款规定,也不得以此对抗作为善意第三人的答辩人。2.世华公司称与张、苏二人为合作关系与事实不符,张、苏二人代理销售案涉房屋是二人在执行世华公司组织的工作任务,其职务行为对世华公司发生法律效力。张、苏二人为世华公司员工,通过其工牌、名片、在世华公司官网的介绍均可以证明,张、苏二人在销售案涉房屋时的行为,均是履行世华公司指派的工作任务的行为,其代表世华公司作出的职务行为,相关权利义务直接约束世华公司。

综上所述,世华公司应对张、苏二人履行职务的行为承担法律责任,并不得以对员工职权范围的限制对抗善意相对人。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,世华公司的上诉应被驳回。

一审第三人张增艳、苏碧珍未答辩。

本院判决的理由与结果

本院认为,世华公司不否认尹善香在其公司居间下成功购得案涉房屋,也不否认与尹善香达成协议承诺在案涉房屋买卖成功后返佣35000元的张、苏二人系与世华公司该居间行为有关的“经纪人”,而张、苏二人在一审诉讼中亦到庭承认代表世华公司与尹善香签订了案涉协议,加之二审诉讼中张、苏二人再次到庭所述,尤其是苏碧珍提交与世华公司签订的《劳动合同书》,及张增艳目前于世华公司在职仍坚持陈述的客观事实,完全证明了世华公司应当承担的案涉协议义务。故一审判决认定张、苏二人与尹善香签订协议系代表世华公司的职务行为,世华公司应当向尹善香返佣35000元,并无不当。

至于世华公司上诉称张、苏二人与尹善香签订的案涉协议,超出了世华公司的授权范围,不符合双方签订的《经纪业务合作合同》的约定,但这仅系世华公司与张、苏二人的法律关系,并不及于该法律关系之外的第三人,包括世华公司援引的该合同第十条的意见。世华公司的该上诉意见,本院不予支持。

综上所述,一审判决认定事实基本情况,实体处理正确,应予维持。世华公司的上诉主张,没有事实和法律依据,本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持一审判决。

二审案件受理费1520元,由上诉人世华公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  李烈斌

审判员  王 芳

审判员  庹 佳

二〇一九年八月二十九日

书记员  陈瑞祥

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