广东省珠海市中级人民法院

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2019)粤04民终2346号

上诉人(一审被告):中国建设银行股份有限公司珠海市分行,住所地珠海市香洲区。

负责人:杨伟明,行长。

委托诉讼代理人:戴华亮,男,1993年1月28日出生,汉族,住珠海市香洲区,系上诉人的员工。

委托诉讼代理人:王美智,广东莱特律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):张丽,女,1963年10月20日出生,汉族,住广东省珠海市香洲区

委托诉讼代理人:崔麒,男,1976年3月7日出生,汉族,住珠海市香洲区,被上诉人所在社区居委会推荐。

上诉人中国建设银行股份有限公司珠海市分行(以下简称建行珠海分行)因与被上诉人张丽房屋买卖合同一案,不服珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初4014号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

建行珠海分行上诉请求判决:1、撤销一审判决第一、二、三判项;2、驳回张丽的全部诉讼请求;3、张丽承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、本案案由一审法院定性错误。一审法院以《拍卖法》的第二条和第十一条关于拍卖人的资质问题来否定案涉商铺实质上是通过拍卖方式进行交易的实质性质,导致本案整体法律适用错误。《拍卖法》第三条规定:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权转让给最高应价者的买卖方式。”张丽在一审庭审过程中多次认可案涉商铺是通过建行内部拍卖方式竞买取得的,且在(2016)粤0402民初10045号案的起诉理由中也是同样如此描述,本案交易模式完全符合《拍卖法》第三条规定的关于拍卖实质的核心规定。虽然参与包括案涉商铺项目在内的竞买人仅限于建行内部职工,但也是在内部职工经过公开的竞价方式由最高竞买人取得案涉拍卖标的,在拍卖之前,对于拍卖标的存在的瑕疵和潜在风险均在拍卖会上向建行内部职工进行了披露,竞买人参与竞拍即代表竞买人自愿接受拍卖标的的瑕疵和潜在风险。虽然案外人珠海市智友房地产顾问有限公司(以下简称智友公司)不具有《拍卖法》第十一条所规定的拍卖人应当具有的拍卖资质,但并不能由此直接由法院否定当事人均认可的实质拍卖行为。在案涉拍卖关系中,建行珠海分行是拍卖的委托人,张丽是拍卖的竞买参与人和最终的买受人。在拍卖前的2003年3月6日,张丽作为竞买人与智友公司签订了《房产买卖认购意向书》,取得了参与建行内部职工拍卖会的竞买机会。在拍卖会上,张丽即通过与其他竞买人的多轮竞价,最终以最高价取得了拍卖标的,即案涉房产权益。在拍卖会结束后,在2003年10月17日,智友公司与张丽签订了《房产认购合同》,而建行珠海分行并未与张丽签订任何的房屋买卖合同。上述交易行为的实质完全符合拍卖的特征,除了拍卖人智友公司不具有拍卖企业资质外,其他的交易行为均符合拍卖的交易习惯和交易实质。

二、一审法院认定张丽主张解除合同关系的诉请不适用诉讼时效,于法无据。诉讼时效制度具有督促权利人行使权力的立法目的,其实质并非否定权力的合法存在和行使,而是禁止权力的滥用,以维护社会交易秩序的稳定,进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序,保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的。诉讼时效制度对权利人的权利进行了限制,这是权利人为保护社会公共利益作出的牺牲和让渡。一审法院既然判决解除案涉商铺的房屋买卖关系,则也意味着智友公司与张丽签订的《房产买卖认购合同》是有效合同,并未被法院认定为无效合同,而本案并不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定的诉讼时效例外的四种情形。

张丽在拍卖交易完成后没有就拍卖标的的瑕疵向建行珠海分行提出过任何的异议或主张,却在16年后向建行珠海分行提起权利主张,早已超过了《民法通则》规定的普通的两年诉讼时效期间。按照《拍卖法》第六十一条第三款的规定,“因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”。无论从哪个时点开始起算,张丽对建行珠海分行的起诉均超过了诉讼时效,已经丧失了胜诉权。

三、张丽声称从未实际取得购买涉案商铺的相关权属资料,与正常的交易习惯不符。自案涉商铺权益拍卖成交并已经交由张丽占有、使用后,张丽从未提出过因建行珠海分行“无法提供购买涉案商铺的资料,无法证明对涉案商铺享有出人权或者其他合同权利”的拍卖标的存在瑕疵致使其权利受到损害的主张。在拍卖完成经过了16年的时间后,在2016年张丽起诉陈圣华、郭丽银房屋买卖合同纠纷案败诉后,张丽谎称建行珠海分行“无法提供购买涉案商铺的资料,无法证明对涉案商铺享有处分权或者其他合同权利”,完全违背了诚实信用原则,不应得到法院的支持。

按照交易习惯来说,拍卖成交后,建行珠海分行应向张丽移交相关资料和实物房产。但在2003年10月张丽交付拍卖款以后,至张丽起诉陈圣华、郭丽银房屋买卖合同纠纷案【案号:(2016)粤0402民初10045号】之前的十二年间,张丽从未提出过建行珠海分行未向其交付过有关案涉商铺的相关书面文件或从未向张丽交付过案涉商铺,甚至在2009年7月20日和21日,张丽与陈圣华还分别签订了《商铺转让协议》和《补充协议》。

按照正常的交易逻辑和思维逻辑,如果在2009年张丽与陈圣华签订《商铺转让协议》时,张丽不能初步向交易相对方证明其对案涉商铺享有控制权,交易相对方陈圣华又怎么可能与张丽签订交易金额为133万元的《商铺转让协议》?既然张丽与陈圣华签订了《商铺转让协议》和《补充协议》,即便由于尚未办证的原因,张丽无法向交易相对方出示案涉商铺的《房地产权证》,但至少在形式上,张丽应能提供证明其对案涉商铺享有控制权的证据(包括表明建行珠海分行拥有案涉商铺权利的文件、建行珠海分行合法取得案涉商铺房产权益的文件以及张丽实际控制案涉商铺的其他证据,例如商铺卷闸门钥匙等)。既然张丽可以向交易相对方表明自己对案涉商铺享有控制权,且又能使交易相对方确信并与其签订交易合同,显而易见,张丽是可以提供可证明案涉商铺权利来源的相关文件的(不仅包括张丽自建行珠海分行处取得权利的来源文件,同样也包括建行珠海分行从案涉商铺的开发商处取得的权利来源文件)。

四、建行珠海分行不再保管案涉商铺的项目档案符合《中国人民建设银行贷款档案管理办法》的规定。涉案商铺在拍卖后,建行珠海分行已经将自己持有的有关案涉商铺的全部文件(包括从案涉商铺的开发商处取得的权利来源文件)交付给张丽。只不过由于该闲置资产项目已经处置完毕,建行珠海分行在规定的档案保管期限过后,已经不再保存该项目档案,故现在无法再向张丽或法院提供案涉商铺的档案资料。由于超过档案保管期限不再保管档案而无法提供资料,不代表建行珠海分行自始“无法提供购买案涉商铺的资料,无法证明对案涉商铺享有处分权或者其他合法权利。”一审法院以案涉商铺的购置行为并非贷款行为,建行珠海分行依据《中国人民建设银行贷款档案管理办法(试行)》,销毁了超过保管期限五年以上的档案的期限不予采纳,是枉顾客观实际情况的强人所难。假设建行珠海分行真的没有向张丽交付案涉商铺的有关资料,如果张丽在法定期限内积极主张权利,在上述档案保管期限内若建行珠海分行无法提供有关文证明文件,建行珠海分行被法院判决败诉无话可说。但是在16年后,在建行珠海分行已经依据档案管理办法将有关文件销毁后,张丽却以建行珠海分行无法提供文件为由要求建行珠海分行进行赔偿,完全是强人所难。

五、一审法院判决建行珠海分行向张丽退还房款并赔偿代理费和利息费完全忽视了张丽应当承担的责任。案涉商铺是张丽通过参与建行内部职工拍卖会竞买取得,也就是说张丽对案涉房屋是志在必得,其对拍卖标的存在的瑕疵和潜在风险是明知且自认是可以承受的。若真的如张丽现在的说辞,在交纳了30余元后,建行珠海分行既没有向其交付商铺,也不能为其办理房产证,张丽完全可以在《拍卖法》第六十一条规定的一年诉讼时效期间内向建行珠海分行提出赔偿请求,若当时建行珠海分行无法提供有关案涉商铺权利来源的文件,建行珠海分行应当向张丽进行赔偿,或者是由建行珠海分行收回拍卖标的、退回拍卖款后另行处置拍卖标的。而且,本案另一关键事实是张丽也同样存在违约行为,按照智友公司与张丽签订的《房产买卖认购合同》的约定,案涉商铺的拍卖成交价款共774600元,但张丽只交付了344550元,尚余430050元张丽一直没有支付。如果拍卖标的不是由张丽取得,其他竞买人可能早已通过积极维权的方式取得了案涉商铺的房产证,也会向建行珠海分行交付全部成交价款。但是,案涉商铺由张丽以最高价竞得后,由于张丽一直怠于行使权利和履行向建行珠海分行支付拍卖余款的义务,才导致了十余年后张丽权利的彻底丧失。建行珠海分行至今仍有430050元拍卖余款尚未取得。现在一审法院判决张丽的上述责任全部由建行珠海分行予以承担,不仅要建行珠海分行退还已经收取的拍卖交易款344500元,还要赔偿完全不是由建行珠海分行收取的代理费7746元,甚至还要向张丽赔偿从2003年起至实际清偿之日止的利息,完全忽视了张丽在本案中应当承担的其十余年来因怠于行使权利和履行义务所应当承担的法律责任,对张丽的违约行为没有任何的制裁,对建行珠海分行而言显失公平。

建行珠海分行当庭补充上诉意见:1、张丽与智友公司之间签订的认购意向书及认购合同的合同主体均不涉及建行珠海分行,建行珠海分行并不是上述合同的当事人,建行珠海分行也从未承诺过对涉案的拍卖房产予以办理房产证,而从本案大量的证据及张丽在一审的起诉状中的自述均说明涉案的房产是通过拍卖取得,建行珠海分行与张丽之间是拍卖合同关系,而不是房屋买卖合同关系。建行珠海分行取得涉案房屋的对价是180余万元,而拍卖总成交价只有70余万元,不足原购房价格的一半,之所以以这么低廉的价格拍卖涉案房产就是因为拍卖标的存在瑕疵,建行珠海分行按现状拍卖涉案房产,并未承诺为买受人办理房产证,至于买受人是否能取得拍卖房产的房产证,则是买受人应当预估的拍卖风险。2、根据建行珠海分行最新从其他单位查找到的新证据,足以证明建行珠海分行取得案涉房产的权利来源,因此张丽在一审起诉时以建行珠海分行不能提供案涉房产的权利来源为由所提出的相应诉讼主张,其诉讼基础已经丧失。

张丽辩称,一、关于本案法律关系。张丽认为张丽与建行珠海分行的受托人智友公司签订《房产买卖认购意向书》、《房产买卖认购合同》,双方之间形成买卖合同关系。所谓的拍卖仅仅是张丽丈夫作为建设银行内部职工范围内的竞价,有别于《拍卖法》所指的拍卖行为,本案应适用《合同法》有关买卖合同的法律规定。

二、关于本案诉讼时效。如前所述,张丽与建行珠海分行之间形成买卖合同关系,张丽系由于建行珠海分行一方的过错导致合同目的不能实现,张丽诉请解除合同属于民法上的形成权,根据形成权不适用诉讼时效的规定,建行珠海分行认为张丽的起诉超过诉讼时效的理由不成立。

三、关于本案的过错。根据已发生法律效力的(2016)粤0402民初10045号案件认定,张丽系因建行珠海分行无法证明其对案涉商铺享有处分权或其他合同权利,而导致张丽主张案涉商铺享有物权未获法院支持。建行珠海分行辩称无法提供资料系基于有关档案保管的规定的理由并不成立,在买卖合同关系中,建行珠海分行与张丽是平等的主体关系,所谓档案保管期限仅仅是建行珠海分行作为金融机构管理材料内部规定,与案涉商铺买卖的交易行为无关。

四、关于损失赔偿。本案查明的事实证实,张丽支付了购房款与代理费,现因合同目的不能实现而解除合同,张丽存在利息与代理费用的直接经济损失,依法应由建行珠海分行予以赔偿。

张丽二审调查中补充答辩意见:1、关于本案的主体,根据建行珠海分行在10045号案件的庭审调查的自认,建行珠海分行确认与智友公司是委托代理关系,根据委托代理的法律特征,张丽与智友公司所签订的认购协议、房屋买卖合同直接由建行珠海分行履行并承担相应的法律后果,建行珠海分行是本案的适格主体。2、张丽坚持认为本案的法律关系是房屋买卖合同关系,不是建行珠海分行所称的所谓拍卖关系。涉案的商铺交易价格是基于建行珠海分行处置不良资产,在职工内部的竞价,该成交价格与当时的市场交易价格是否接近与双方所订立的买卖合同并无关联,成家价反映的是内部竞价是否竞争激烈,是否有其他意向人共同参与,反映的是当时的成交价格,与周边房屋的市场价格并不矛盾。

张丽向一审法院起诉请求:1.解除张丽和建行珠海分行的房屋买卖合同关系;2.建行珠海分行返还张丽购房款394550元、代理费7746元,两项合计402296元;3.建行珠海分行赔偿张丽损失384987.32元(以402296元为本金,按人民银行同期贷款利率从2003年10月18日开始计算至清偿之日,暂计至2019年3月14日);4.本案诉讼费由建行珠海分行承担。

一审法院认定事实:2003年3月5日,建行珠海分行向建行广东省分行提交一份《关于上报我分行资本性占用项目处置方案的请示》(以下简称《请示》),其中包含案涉东亚商住楼B1-5商铺项目。案涉商铺购建于1994年,原值153.60万元,原购置意图为办建行网点,后搁置,直至现在均为临时仓库闲置,拟采取公开拍卖或市场竞价方式进行处置。《请示》中提出“二、处置程序1.评估:我分行委托珠海市鑫光房地产评估有限公司对拟处置的两个项目进行评估,出具详细的评估报告(见附件),并拟按评估值的1%支付评估费,评估报告将作为项目处置定价的依据。根据珠海市政府文件规定,评估报告须报珠海布国土资源局确认。2.公示:(1)行内公示。在分行大楼内设置资本性占用资产处置公示栏,向全体员工公示,公示期为15天,公示期间,有意购买者到分行委托的物业代理公司办理登记手续。(2)行外公示。根据珠海市人民政府《转发市监察局、国经局、规划国土局关于进一步规范我市有形土地(产权)市场运作的暂行规定的通知》(珠府办[2000]77号)规定,为确保产权交易行为公开、公正、透明,国有资产转让必须要到珠海市产权交易中心挂牌交易,挂牌期为一个月,经查询,我分行处置国有资产列入挂牌交易范围,所以拟处置的国有资产项目在行内需要公示的同时,还要到珠海市商用土地交易中心挂牌交易,否则不予办理房地产变更登记手续。挂牌期间社会上有意购买者均可到产权交易中心进行登记。3.处置价格的确定原则:委托专业评估机构对拟处置的项目进行评估,在此基础上以评估价作为对外销售价。拟处置项目先在行内进行公示,有意购买者可到市分行委托的物业代理公司登记,并交纳一定的定金,如果一个项目多人认购,则采取竞价方式确定售价,项目只有一人认购则按评估价确定售价,同时与购买者签订购买意向协议,初步确定意向购买者。经上级行批准后,把需要到产权交易中心挂牌的项目进行挂牌交易,若有人购买,则需与原签订购买意向协议的购买者一并竞价。以最后竞投价为交易价,若无人购买,则原确定价为最后交易价。4.按房地产交易有关规定办理各项公开交易转让手续。5.办理房地权过户登记手续。三、处置原则公示期满后,通知登记购买者进行竞投,价高者得。竞投拟由我分行自行举办,若采取委托拍卖方式,则我分行需另支付拍卖成交价5%的手续费给委托拍卖机构,我分行上报的申报表中的处置费用未包含此项费用。将项目委托物业代理中介公司进行销售,代办一切转让手续,我分行支付相关的代理费用;综合计算约为成交价格的1%。《请示》后附2003年2月20日珠海市鑫光房地产评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告书》,该评估结果为案涉珠海市××××区吉大东亚大厦裙楼地下X轴商铺于2003年2月20日的市场价值为774550元(5000元/平方米)。

2003年3月6日,案外人以下简称智友公司作为代理商(甲方)、张丽作为承购方(乙方)签订一份《房产买卖认购意向书》,约定张丽同意购买由智友公司代理销售的位于珠海市××××区吉大东亚大厦裙楼地下X轴商铺,面积154.91平方米,单价5000元/平方米,总价为774550元;按国家规定各付各税;签订认购意向书时付订金70000元,待签订认购合同时于七个日历日内将首期房款387275元付清,智友公司负责向银行申请387275元五年按揭;由于本房产的购买价格还需给委托出售方的上级部门即建行广东省分行批准,若省分行同意按此价格处置,则双方按正常程序完成买卖过程;若省分行不同意按此价格处置,则智友公司可单方面解除本意向书,智友公司将订金退还张丽等等。落款处,智友公司签章、张丽本人签名。

2003年8月5日,张丽向建行珠海分行支付案涉商铺首期款300000元。

2003年10月17日,智友公司作为代理商(甲方)、张丽和李昭作为承购方(乙方)签订一份《房产买卖认购合同》,约定乙方同意购买由甲方代理销售的案涉房产,签订认购意向书时付订金5万元,待签订认购合同时于当天将首期房款394550元付清(含订金),甲方负责向银行申请38万元五年按揭,每逾期付款一日,乙方同意按照应付房款总价的千分之五向甲方支付滞纳金,逾期超过5日,乙方同意按照本合同第七条执行;甲方负责该房产转让的相关工作,并协助乙方办理过户手续,乙方需向甲方支付成交房款总价1%的中介服务费,即7746元,该笔费用需在乙方交付首期房款时一并付清。第七条约定,若乙方无故不履行本认购合同或不按照约定支付房款,将被视为违约,甲方有权处置房产并不退还订金,并可根据有关法律追究乙方法律责任。第八条约定,甲方及委托出售方协助乙方办理产权更名或过户手续后,本合同即告终止。乙方需交还甲方本合同及有关单据原件等等。落款处,智友公司签章、张丽本人签名,李昭未签名。

同日,张丽向建行珠海分行支付案涉商铺房款44550元,并向智友公司支付代理费7746元。

一审庭审中,建行珠海分行陈述,建行珠海分行与智友公司是拍卖合同中的委托人与拍卖人的关系,智友公司是由自然人邓汉戈与叶伟中成立的有限责任公司,不是建行珠海分行的下属公司,本案中只有定义拍卖合同纠纷,张丽所主张的法律关系才能成立,否则张丽的主张不具有合法的法律关系基础。一审庭审中,法庭询问建行珠海分行是否知道智友公司有无拍卖机构资质?建行珠海分行表示不清楚。张丽陈述本案所指拍卖不是传统意义上对社会公开竞价的拍卖,对案涉商铺的处置是在建行内部职工范围内进行的竞价,形式上类似于招标,当时就叫作拍卖。建行珠海分行表示同意张丽的上述意见,是在建行内部职工范围内进行的竞价,而不是市场公开竞价。

一审法院另查明,2009年7月20日,张丽和李君达为转让方(甲方)、陈圣华为受让方(乙方)签订一份《商铺转让协议》,约定甲方拥有位于珠海市××大厦××楼地下××商铺一间,面积154.91平方米;甲方保证享有该商铺房产的处置权,没有任何产权的经济纠纷及争议(包括但不限于被其他人查封、抵押、预购登记等),并对提供该房产的相关资料的真实性负责;甲方同意转让上述商铺给乙方。第一条约定,转让价格为1330000元,第一期款20%在乙方取得该商铺《房地产权证》的登记回执2天内支付给甲方,余款在乙方取得商铺的《房地产权证》2天内付清。第二条约定,甲方全力协助乙方办理上述商铺的《房地产权证》,在办理过程所产生的转让税款、费用全部由乙方承担。第三条约定,商铺的交接日为2009年9月22日,甲方需交清交接日前的相关费用(包括但不限于物业管理费、水电、电话、杂费等),其中物业管理费,甲方承担支付30000元,即本宗转让价格为1300000元整。第四条违约责任约定,1.甲方责任:若因甲方任何原因不将上述商铺转让给乙方或将上述商铺转让给其他人,在办理《房地产权证》过程中,因甲方原因致该商铺房产有第三人申请起诉、限制、查封等经济纠纷引起的全部责任均由甲方承担,与乙方无关,甲方即属违约,需立即退回乙方已支付(或垫付)的全部款项,并按乙方已支付(或垫付)的全部款项总额的30%支付违约金给乙方。2.乙方责任:因乙方原因(客观原因除外)不购买上述商铺,乙方即属违约,乙方按已支付(或垫付)的全部款项总额的30%支付违约金给甲方,余款甲方退还乙方等等。落款处,转让方张丽和李君达分别签名,受让方陈圣华签名。

2009年7月21日,张丽和李君达为转让方(甲方)、陈圣华为受让方(乙方)又签订一份《补充协议》,约定:1.甲方拥有的案涉商铺原是中国建设银行珠海市分行资产,甲方于2003年10月17日通过正式拍卖取得,甲方已支付344550元给中国建设银行珠海市分行(该商铺的拍卖转让款),余款430000元需由甲方支付给建行珠海分行。因余款所产生的一切经济及法律责任由甲方承担,与乙方无关。2.因该东亚大厦的开发商东亚公司工商登记已吊销,使甲方无法办理《房地产权证》,现甲方全权委托乙方办理,办证过程中涉及的税款、费用由乙方支付承担。若因政策或不可抗力原因造成《房地产权证》无法办理,双方均不属违约。乙方已付出的税款、费用由甲方退给乙方等等。落款处,转让方张丽和李君达分别签名,受让方陈圣华签名。

一审法院还查明,在一审法院审理的(2016)粤0402民初10045号张丽诉陈圣华、郭丽银和第三人建行珠海分行、天津市东亚珠海实业公司房屋买卖合同纠纷一案中,张丽诉请要求:1.判令陈圣华、郭丽银向张丽支付房屋转让款1300000元;2.判令陈圣华、郭丽银向张丽支付自2013年5月31日起至付清全部房款转让款之日止的逾期房款利息损失(2013年5月31日起至2013年7月18日止期间以260000元为基数,2013年7月19日起以1300000元为基数,利率按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算,暂计至2016年10月31日为247455.73元,详见计算清单);3.判令陈圣华、郭丽银承担本案全部诉讼费用。

在(2016)粤0402民初10045号案件中,一审法院经审理查明珠海市吉大东亚大厦裙楼地下B1-5商铺由天津市东亚珠海实业公司于1994年7月建成,1995年3月1日天津市东亚珠海实业公司取得包括案涉商铺在内整栋房产的产权权属证明书。

在(2016)粤0402民初10045号案件审理过程中,张丽向法庭陈述,我是在建行投标时买的涉案房产,是我丈夫李君达投标,房产写我和我儿子的名字,我没有印象钥匙给我,但我不清楚我丈夫李君达是否拿到钥匙;因为一直办不了房产证,想按揭也按揭不了,就交了一部分钱,我们就想把铺位出租,铺位的管理人说要我们把管理费、水电费结清,就把铺位给我们使用,因为一直没办法办房产证,所以就没有交管理费、水电费,就没有使用;我没有看到过钥匙,不清楚是否在管理处,从来没进去看过,只是看过外观;2007年2月我离开珠海去广州居住,我每月都会回珠海,每次经过九洲大道我都跟朋友说这个商铺是我的,位置很好,方便停车。

在该案中,张丽陈述,张丽与李君达是夫妻关系,李昭是两人的婚生子。案涉商铺的转让主体仅为张丽。李君达出具一份《情况说明》称,本人李君达(公民身份号码)与张丽是夫妻关系,2003年张丽自中国建设银行珠海市分行购得位于吉××大道东××商铺××套,但未办理产权变更登记手续;2009年本人与张丽共同列为转让方将该商铺转让给陈圣华,是因考虑到受让方需要将本人列为合同当事人。事实上该商铺为张丽购买,本人认可该商铺是张丽个人财产,并由张丽个人主张基于该财产产生的权利,承担相应的义务;《商铺转让协议》及《补充协议》合同当事人实际为张丽一人。李昭亦出具一份《情况说明》称,本人李昭(李昭)(公民身份号码)是张丽与李君达婚生子。2003年张丽自中国建设银行珠海市分行购得位于吉××大道东××商铺××套,将本人列为《房产买卖认购合同》承购方,实际是张丽购买,且本人并未签字;本人认可该商铺是张丽个人财产,并由张丽个人基于该财产产生的权利,承担相应的义务;《房产买卖认购合同》合同当事人实际为张丽一人。

在(2016)粤0402民初10045号案件审理过程中,建行珠海分行向法庭陈述,我方无法提供相关向天津市东亚珠海实业公司购买案涉商铺的资料;购买案涉商铺后准备设个网点,由于条件不好,商铺一直空置;由于开发商已经找不到了,案涉商铺属于不良资产,具体过户由买受人自行负责,我方只是配合,拍卖价格非常低;案涉商铺是单位内部投标,当时张丽的丈夫是建行的营业部主任,相当于支行的行长;肯定将钥匙给李君达了,李君达当时相当于中层的领导干部,是会积极维护自己的权益的,如果没有拿到钥匙一定会找建行要的,只是案涉商铺房款没有付清。

在(2016)粤0402民初10045号案件中查明,2013年5月28日,郭丽银向珠海市不动产登记中心申请办理案涉商铺的产权登记。2013年6月10日,珠海特区报刊登了以珠海市房地产登记中心名义发布的《公告》,内容是:郭丽银向我中心申请办理其于1993年向东亚公司购买位于香洲区吉大九洲大道东1288号X商铺(旧址:吉大九洲大道东亚大厦X商铺)的房地产权登记。根据《房屋登记办法》第七条第二款的规定,现予公告。有异议者请自公告之日起30日内将书面材料送达我中心,逾期,我中心将予以登记。2013年7月12日,该中心审核“已登报公告,期满无异议,同意办理”。该案庭审中,郭丽银、陈圣华确认双方系母子关系。案涉商铺于2013年7月16日登记至郭丽银名下。2014年,郭丽银将案涉商铺出售给案外人邢越,邢越于2014年5月19日领取案涉商铺的产权证。

在(2016)粤0402民初10045号案件中,一审法院认为,张丽就案涉商铺所享有的物上请求权来源于建行珠海市分行,但是建行珠海市分行无法提供向东亚公司购买案涉商铺的资料,建行珠海市分行无法证明其对案涉商铺享有处分权或其他合同权利,故张丽举证不足以证明其对案涉商铺享有处分权或合同权利。即使郭丽银取得案涉商铺所依据的《房地产买卖契约》和收据存在瑕疵,张丽也无权向郭丽银主张房屋转让款和逾期付款利息损失。2017年11月17日,一审法院作出(2016)粤0402民初10045号《民事判决书》,驳回张丽的全部诉讼请求。

一审法院认为,张丽与建行珠海分行委托的代理人智友公司签订的《房产买卖认购意向书》《房产买卖认购合同》系双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

首先,依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,张丽与智友公司签订的《房产买卖认购意向书》中第六条载明案涉商铺价格还需经委托出售方的上级部门,即建行广东省分行批准,结合张丽提交的《关于上报我分行资本性占用项目处置方案的请示》中有关处置原则的内容,可知张丽明确知道智友公司与建行珠海分行系受托人与委托人之间的代理关系,张丽与智友公司签订的《房产买卖认购合同》也直接约束张丽与建行珠海分行。建行珠海分行是上述合同中张丽的相对方,享有合同权利并承担合同义务。

其次,关于本案的案由。依照《中华人民共和国拍卖法》第二条规定“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动”和第十一条规定“企业取得从事拍卖业务的许可必须经所在省、自治区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部分审核批准”,本案中建行珠海分行未提供证据证明智友公司系具有拍卖资质的拍卖企业。按照建行珠海分行在《关于上报我分行资本性占用项目处置方案的请示》中第三点处置原则中的内容“若采取委托拍卖方式,则我分行需另支付拍卖成交价5%的手续费给委托拍卖机构”,本案中建行珠海分行也未提交有关支付手续费给委托拍卖机构的证明材料。结合该《请示》中“将项目委托物业代理中介公司进行销售,代办一切转让手续,我分行支付相关的代理费用;综合计算约为成交价格的1%”,本案中双方均确认张丽的丈夫通过建行内部职工竞价方式取得与建行珠海分行就案涉商铺进行交易的机会,后张丽与建行珠海分行委托的智友公司签订案涉商铺的认购合同,因此双方之间形成房屋买卖合同关系,内部职工竞价只是建行珠海分行选定由张丽购买案涉房屋的方式,智友公司系建行珠海分行委托代办物业转让手续的受托代理人,而非拍卖合同关系中的拍卖人。依据《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由的规定>的通知》第二条第1点关于案由的确定标准“民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定”,本案双方基于案涉商铺交易形成房屋买卖合同关系,故建行珠海分行关于本案案由的答辩意见,一审法院不予采纳。

再次,关于张丽诉讼主张。第一,关于合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定“当事人一方迟延履行债务或者具有其他行为致使不能实现合同目的的”当事人可以解除合同。双方基于《房产买卖认购合同》形成房屋买卖合同关系,按照《房产买卖认购合同》第八条约定建行珠海分行负有将案涉房屋交付给张丽并协助为张丽办理产权更名或过户手续的义务,根据一审法院(2016)粤0402民初10045号案件查明认定的事实,目前案涉商铺已登记在案外人名下,建行珠海市分行无法提供向东亚公司购买案涉商铺的资料,建行珠海市分行也无法证明其对案涉商铺享有处分权或其他合同权利。张丽购买案涉商铺不仅应取得对案涉商铺的占有使用权利,还应当依据双方合同取得对案涉商铺的产权,因建行珠海分行的过错导致张丽未能获得案涉商铺产权,双方合同目的不能实现,建行珠海市分行行为构成根本违约。因案涉商铺的购置行为并非贷款行为,建行珠海分行辩称依据《贷款档案管理办法》对超过档案保管期限的商铺资料不再保管,但建行珠海分行认为无法提供资料不代表建行珠海分行自始无法提供购买涉案商铺资料、不代表建行珠海分行无法证明对涉案商铺享有处分权或其他合同权利的答辩意见,一审法院不予采纳。张丽诉请要求解除双方房屋买卖合同关系,理据充足,一审法院予以支持。

第二,关于款项退还。一审法院主张其向建行珠海分行支付案涉商铺购房款394550元、向代理公司支付7746元,但根据张丽提交的支付凭证显示,仅有2003年8月5日支付300000元、2003年10月17日支付44550元购房款和2003年10月17日向智友公司支付7740元代理费的支付凭证。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”张丽主张另有50000元是按照《房产买卖认购合同》第五条的约定在签订认购意向书时支付的订金50000元,但张丽未能提交支付该订金50000元的支付凭证,故一审法院对张丽另支付建行珠海分行订金50000元主张,不予认可。综上,一审法院认定张丽向建行珠海分行支付案涉商铺购房款344550元,向受建行珠海分行委托的智友公司支付代理费7746元,因建行珠海分行违约造成双方房屋买卖合同关系解除,建行珠海分行应向张丽退还购房款344550元、赔偿张丽因此支出的代理费7746元。

第三,关于损失赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因建行珠海分行违约行为导致案涉商铺的买卖合同解除,造成张丽的损失,建行珠海分行应承担赔偿张丽损失的责任。本案中,已查明截止至2003年10月17日张丽支付购房款344550元、代理费7746元,本案中张丽的损失主要为已支付资金的利息损失,按照张丽诉请要求,建行珠海分行应支付张丽以352296元为基数,按照人民银行同期贷款利率从2003年10月18日起计至清偿之日的利息。

最后,关于诉讼时效。在2017年11月17日,一审法院作出(2016)粤0402民初10045号《民事判决书》,该案中因建行珠海市分行无法提供向东亚公司购买案涉商铺的资料,也无法证明其对案涉商铺享有处分权或其他合同权利,造成张丽对案涉商铺不能主张权利,张丽遂提起本案,要求解除房屋买卖合同关系。张丽主张解除合同关系的诉请不适用诉讼时效,故建行珠海分行主张张丽的诉请已过诉讼时效的抗辩,不能成立。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决:一、解除张丽和建行珠海分行之间就珠海市××××区吉大九洲大道东1288号B1-5商铺形成的房屋买卖合同关系;二、建行珠海分行于判决发生法律效力之日起十日内返还张丽购房款344550元、代理费7746元;三、建行珠海分行于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张丽利息损失,利息以352296元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率从2003年10月18日起计至清偿之日;四、驳回张丽其他诉讼请求。如果建行珠海分行未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7653元,由建行珠海分行负担7202元,张丽负担451元。

本院二审期间,建行珠海分行向本院提交如下证据:1、房屋购销合同;2、入伙合同;3、收款收据三张(一张为原件);4、进账单(原件);5、转账支票存根(原件)。

本院查明,建行珠海分行提交《房屋购销合同》复印件,拟证明1993年12月,天津市东亚珠海实业公司与中国人民建设银行珠海市分行营业部签订《房屋购销合同》,约定中国人民建设银行珠海市分行营业部向天津市东亚珠海实业公司购买涉案商铺,建筑面积149.50平方米(底部另注明154.91),单价11800元/平方米,房款1764100元。建行珠海分行二审庭审称涉案商铺经测量建筑面积为154.91平方米,故总额款应为1827938元。建行珠海分行提交《入伙合同》复印件,拟证明1994年12月17日,天津市东亚珠海实业公司与中国人民建设银行珠海市分行营业部签订《入伙合同》,对涉案商铺办理入伙手续。建行珠海分行提交《收据》复印件一份,拟证明中国人民建设银行珠海市分行营业部向天津市东亚珠海实业公司支付购房款1411280元。1994年12月19日,中国人民建设银行珠海市分行营业部支付购房款40万元。1995年7月21日,中国人民建设银行珠海市分行营业部支付购房余款16658元。三笔购房款合计1827938元。

二审庭审中,张丽确认(2016)粤0402民初10045号民事判决业已经生效。

经审查,一审判决查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,一、关于合同权利义务主体。根据《关于上报我分行资本性占用项目处置方案的请示》中“若采取委托拍卖方式,则我分行需另支付拍卖成交价5%的手续费给委托拍卖机构,我分行上报的申报表中的处置费用未包含此项费用。将项目委托物业代理中介公司进行销售,代办一切转让手续,我分行支付相关的代理费用;综合计算约为成交价格的1%”的内容可知,对比委托拍卖和委托销售的费用成本因素,建行珠海分行决定委托物业代理公司对涉案商铺进行销售。而张丽的丈夫李君达系建行珠海分行的中层领导,应对建行珠海分行的上述处置方案较为清楚。又张丽与智友公司在《房产买卖认购意向书》中载明案涉商铺价格还需经“委托出售方”的上级部门即建行广东省分行批准,可综合判断张丽明确知道智友公司与建行珠海分行系受托人与委托人之间的代理关系,依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,张丽与智友公司签订的《房产买卖认购合同》直接约束张丽与建行珠海分行。

二、关于本案法律关系。本案中建行珠海分行与张丽均确认张丽的丈夫通过建行内部职工竞价方式取得与建行珠海分行就案涉商铺进行交易的机会,同时根据前述《关于上报我分行资本性占用项目处置方案的请示》中“将项目委托物业代理中介公司进行销售,代办一切转让手续”的内容可知,张丽与建行珠海分行委托的智友公司签订案涉商铺的认购合同,因此双方之间形成房屋买卖合同关系,内部职工竞价只是建行珠海分行选定由张丽购买案涉房屋的方式,智友公司系建行珠海分行委托代办物业转让手续的受托代理人,而非建行珠海分行主张的拍卖合同关系中的拍卖人。一审法院对此认定正确,本院予以维持。

三、关于合同解除。根据(2016)粤0402民初10045号民事判决可知,涉案商铺已经登记在案外人名下,同时该案中由于建行珠海市分行无法提供向开发商天津市东亚珠海实业公司购买案涉商铺的资料,导致张丽无法证明其对案涉商铺享有处分权或其他合同权利,成为张丽无权向该案被告主张房屋转让款的主要原因之一,此系因建行珠海分行的过错导致张丽未能获得案涉商铺产权及转让权利,张丽购买涉案商铺的合同目的不能实现,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定认定《房屋买卖合同解除》正确,本院予以维持。合同解除后,建行珠海分行理应向张丽返还已付购房款344550元、代理费7746元及其相应利息。本案二审中,从建行珠海分行提交向开发商购买涉案商铺的部分原件资料可知,建行珠海分行上诉主张已向张丽交付从开发商处取得的全部权利来源文件以及因超过档案保管期限相关权利来源文件已经销毁与事实不符,本院不予采信。

四、关于诉讼时效。前述(2016)粤0402民初10045号民事判决的作出时间为2017年11月17日,至此,张丽才知道其与建行珠海分行的合同目的无法实现,其于2019年3月19日提起本案诉讼要求解除房屋买卖合同关系,显然未超过诉讼时效,建行珠海分行的此项上诉主张,本院不予支持。

综上所述,建行珠海分行的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持一审判决。

二审案件受理费14404元,由中国建设银行股份有限公司珠海市分行负担。

本判决为终审判决。

审判长  廖世娟

审判员  朱 玮

审判员  牟宏微

二〇一九年十月二十八日

书记员  王 莉

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