广东省珠海市中级人民法院文件稿纸

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2018)粤04民终990号

上诉人(一审被告):易善荣,女,汉族,1970年10月3日出生,住广东省珠海市香洲区

委托诉讼代理人:范然峰,北京大成(珠海)律师事务所律师。

上诉人(一审被告):珠海市横发装饰设计工程有限公司,住所地:广东省珠海市香洲区迎宾北路1416号2楼。

法定代表人:金如东。

委托诉讼代理人:范然峰,北京大成(珠海)律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):郑婵雁,女,汉族,1974年4月12日出生,住广东省珠海市香洲区

委托诉讼代理人:彭晓笛,广东加通律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈世来,广东加通律师事务所实习律师。

一审被告:周时友,男,汉族,1970年2月17日出生,身份证住址:河南省固始县

委托诉讼代理人:范然峰,北京大成(珠海)律师事务所律师。

上诉人易善荣、珠海市横发装饰设计工程有限公司(以下简称横发公司)因与被上诉人郑婵雁、一审被告周时友返还原物纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初2852号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人易善荣和横发公司上诉请求:一、撤销一审判决第一、二、三项,维持第四项;二、诉讼费由郑婵雁负担。事实和理由:一、一审对珠海市香××区迎宾北路××号商铺二层的财产性质未予以认定。1416号商铺最早由周中友是1999年从特区住宅公司购买的,当时签有购房合同,于2001年办理了房产证。因周中友在香洲区人民法院有案件,该商铺被香洲区人民法院委托拍卖,珠海市意胜投资有限公司(以下简称意胜公司)竞买取得。其中,周中友于2000年3月对此商铺进行了装修,装修的内容是把商铺分隔成两层,底层对外出租,第二层由周中友、易善荣夫妻使用。可见,1416号商铺最早是毛坯房,所有的装修和分隔都是周中友、易善荣夫妻的投入,因此,该装修和分隔均应当认定是周中友、易善荣夫妻的财产。二、郑婵雁明知1416号商铺存在产权争议而执意要购买,其本人也存在一定过错。1416号商铺被意胜公司竞买后,当时该意胜公司的性质是自然人独资,董卫平是唯一股东也是唯一投资人。2015年6月30日,董卫平与周时友(周中友)签订了《股权转让合同》,约定将董卫平持有的意胜公司的100%股权转让给周时友,董卫平任命周时友为意胜公司经理、法定代表人,目的就是使周时友有机会重新购买该商铺(因公司名下资产有且只有两套房及一间铺位,所以《股权转让合同》实为房屋买卖合同),当时周时友已将部分款项支付给了董卫平,且已实际使用该物业。2016年2月3日,在周时友不知情的情况下,董卫平与栗宏签订了《股东决定》,将珠海市意胜园林绿化有限公司的股权全部转让给栗宏,栗宏变成珠海市意胜园林绿化有限公司的股东,也是投资人,同时免去了一审被告的经理职务。郑婵雁原本与栗宏是借贷关系,因栗宏还不上借贷款而以房抵债,当时郑婵雁通过渠道找到周时友时,周时友已明确告知郑婵雁,该房产有纠纷,叫其不要涉入,那时房产并未转到郑婵雁名下,所以郑婵雁有故意涉入周时友与董卫平及栗宏房产纠纷的,损害周中友的利益嫌疑。在法院拍卖后至今,横发公司一直在1416号商铺二层办公。在郑婵雁向栗宏购买1416号商铺时,周时友曾告知郑婵雁该商铺目前存在产权争议,购买时应充分重视风险。而郑婵雁不听从一审被告的建议执意购买,对本次诉讼的产生存在一定的过错。郑婵雁要求法院对原本周中友出资装饰的二层建筑物按评估价支付租金给郑婵雁,即是荒唐之事。即使郑婵雁有该铺产权证,产权证上也未含该部分。本案存在一房两卖的情况。综上,依据《中华人民共和国民法总则》第三条的规定,一审法院未厘清原属于易善荣和横发公司的财产,将原财产错误认定为郑婵雁的财产,违反了法律规定,请求二审法院予以改判。

被上诉人郑婵雁口头答辩称,一、易善荣、横发公司以涉案房产二层的财产性质未确定为由提起上诉,没有事实根据。易善荣、横发公司购买的涉案房产来源是合法的,最初是通过香洲区人民法院拍卖,拍卖裁定上并没有将二楼的财产分离出去,应该是随同房产一起标价的。所以二楼的财产性质不存在争议,是包含在房产价值内的。二、涉案商铺不存在财产争议,易善荣、横发公司以涉案商铺存在产权争议为由认为郑婵雁有过错,不符合事实。本案一审时,易善荣、横发公司提交过涉案商铺的法院的拍卖裁定,故易善荣、横发公司所谓的涉案商铺存在产权争议没有事实根据。

一审被告周时友二审述称,涉案房产二楼的产权性质是没有确定的,不包括在拍卖的房产中。原因是房产被拍卖到意胜公司名下后,周时友与意胜公司的股东董卫平签订了合同。房产拍卖以后经过周时友和董卫平的协商,继续由易善荣使用。对此易善荣和意胜公司都同意。二楼的装修不包含在拍卖之前的过程,是周时友与意胜公司签了买卖协议之后才装修的。房产拍卖之前没有二层,是周时友买了之后加建了二层并装修。一审法院认为由郑婵雁来收租不合理。

郑婵雁向一审法院起诉请求判令:一、横发公司立即从郑婵雁所有的珠海市香××区迎宾北路××号商铺搬出;二、横发公司赔偿由于其强行占用郑婵雁商铺给郑婵雁造成的损失费用,从登记过户之日至腾退之日计算,租金按市价2500元/月计算,2016年11月30日至今2500元/月×4个月=10000元(10000元是暂计);三、周时友、易善荣对横发公司的返还及商铺占有使用费承担连带责任;四、诉讼费用由易善荣、横发公司和周时友负担。

一审法院认定事实:郑婵雁通过合法途径购买位于珠海市香××区迎宾北路××号商铺,建筑面积为52.75平米,该商铺上下各一层,并于2016年11月30日取得涉案商铺的不动产权证[(2016)珠海市不动产权第0106949号]。郑婵雁在接收案涉商铺时发现,商铺二楼已被占用,后查实是横发公司在办公使用,还发现有周时友、易善荣在案涉商铺现场使用。郑婵雁因此派人强行接收,双方发生冲突并报警处理。周时友在珠海市公安局翠香派出所的询问笔录中陈述:“我之前是和别人合伙经营珠海市横发装饰设计有限公司,2015年6月30日我和当时珠海市意胜投资有限公司法人代表董卫平签订了合同,我以300多万元向董卫平购买了珠海市意胜投资有限公司的全部股权和公司名下的两套房子和一个商铺的所有权,我是先付给其50万元作为首期,所欠的250万元就以后期银行贷款的方式三个月内付清给董卫平……,之后又将该店铺隔开成一、二两层了,一层出租给别人经营茶叶,二层就留给我自己用来经营公司办公,……后来董卫平又将公司的法人代表变更为一名叫栗宏的人……”。郑婵雁收回商铺第二层未果提出本案诉讼。

一审第一次庭审后,郑婵雁针对其诉讼请求向一审法院申请委托租金价格评估,该院依照规定程序委托了珠海中正土地房地产与资产评估有限公司对案涉商铺第二层进行市场租金价格评估,该公司于2017年11月15日作出珠中正评报字(2017)第1005号《评估报告》,该评估意见为:“带装修每平方米40元,月租金2110元”“毛坯状态每平方米35元,月租金1846元”。

周时友与易善荣是夫妻关系,案涉商铺原为周中友(居民身份证号码:)于2001年向特区住宅公司购买,根据周时友提供的工程结算清单显示,其于2000年3月对商铺进行了装修(周时友的代理人陈述包括对商铺间隔成一二层,周中友即是周时友)。因周中友对外欠债,一审法院在(2013)珠香法执字第325号执行案中裁定对案涉商铺公开拍卖,并于2014年4月14日裁定归珠海市意胜投资有限公司所有。

周时友、易善荣提供的《房屋租赁合同》及《收据》显示,易善荣与横发公司于2013年4月17日签订《房屋租赁合同》,横发公司承租案涉商铺二楼,租期为18年,租金每月600元,一次性支付租金数额为129600元。易善荣向横发公司出具了收取租金129600元的收据。

一审法院认为,郑婵雁通过买卖已依法于2016年11月30日取得案涉商铺的不动产产权,因此,郑婵雁是案涉商铺的合法产权人,而案涉商铺虽然原产权人是周中友(周时友),但自一审法院于2014年4月14日作出(2013)珠香法执字第325号裁定书裁定归意胜公司所有后,周时友已丧失对案涉商铺的产权及其他权利,周时友、易善荣和横发公司主张横发公司是向易善荣通过签订租赁合同取得使用权的说法因无证据显示已经过法院拍卖裁定的认定,因此不能对抗郑婵雁对案涉房产所享有的所有权利。周时友、易善荣和横发公司自郑婵雁取得案涉商铺产权后没有合法依据再使用商铺已构成侵权,故郑婵雁请求横发公司立即从案涉商铺搬出,并向郑婵雁赔偿占用费损失,从2016年12月1日起至腾退之日止,理据充分,一审法院予以支持。至于双方争议的占用费按带装修或毛坯房计算问题。一审法院认为,郑婵雁持有的房地产权证只载明是商铺用途,并没有载明为两层商铺,郑婵雁是基于商铺现状购买的,也没有对此进行过装修,从公平合理的出发,选择按毛坯房状态计算占用费(即每平方米35元,月租金1846元较为适宜。故郑婵雁关于占用费的请求,一审法院支持按每月1846元计算,超出部分不予支持。

关于郑婵雁请求周时友、易善荣对横发公司的返还及商铺占用费承担连带责任问题。本案中,搬出和腾退房屋是一种法律行为,既然郑婵雁在诉讼中没有请求周时友、易善荣作为共同侵权人搬出案涉商铺,故请求周时友、易善荣对横发公司的返还商铺行为承担连带责任的法律依据不足,一审法院不予支持。

易善荣在诉讼中自认以案涉商铺出租人的身份一次性已收取横发公司的18年租金129600元,故郑婵雁请求易善荣对横发公司赔偿的占用费承担连带偿还责任,理由充分,一审法院予以支持。但郑婵雁请求周时友对占用费承担连带责任依据不足,一审法院不予支持。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定,判决:—、横发公司于判决发生法律效力之日起十日内搬出珠海市香××区迎宾北路××号商铺第二层交还郑婵雁;二、横发公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑婵雁的租金损失(占用费),具体计算如下:从2016年12月1日起至实际交还商铺之日止,按每月1846元计算;三、易善荣对上述第二判项由横发公司向郑婵雁赔偿的租金损失承担连带清偿责任;四、驳回郑婵雁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5982元,评估费2500元,由横发公司、周时友及易善荣负担。

二审期间,各方均未提交新证据。本院查明,一审判决认定事实属实,本院予以确认。

本院认为,第一,关于涉案商铺二层财产性质的问题。易善荣和横发公司上诉主张涉案商铺二层应认定为周中友和易善荣的财产,易善荣和横发公司提出证明该上诉主张的证据是两张图纸。经核,该两张图纸为易善荣和周时友于一审中提交,为易善荣和周时友单方制作,郑婵雁对此不予认可。一审法院认定涉案商铺是按现状购买,购买前即为两层,认定事实清楚。易善荣和横发公司的上诉主张没有事实根据,本院不予采纳。

第二,关于郑婵雁是否存在过错的问题。易善荣和横发公司主张郑婵雁明知涉案商铺产权争议而执意购买,对本案纠纷存在过错。本院认为,易善荣和横发公司未提供证据证明郑婵雁存在过错,一审法院认定郑婵雁通过合法途径购买该商铺,认定事实清楚,易善荣和横发公司的此项上诉主张不成立,本院不予采纳。

综上,本院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持一审判决。

二审案件受理费5832元,由上诉人易善荣、珠海市横发装饰设计工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  李烈斌

审判员  廖世娟

审判员  朱 玮

二○一八年六月二十一日

书记员  吴佳鲜

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