广东省珠海市中级人民法院裁判文书稿纸

广东省珠海市中级人民法院

民事判决书

(2016)粤04民初92号

原告:中信地产珠海投资有限公司。住所地:珠海市香洲区前河西路333号10栋102。

法定代表人:韩春麟。

委托代理人:杨梅,北京大成(珠海)律师事务所律师。

委托代理人:陈昱,北京大成(珠海)律师事务所律师。

被告:邢益锐,男,1977年2月16日出生,澳门特别行政区居民,住澳门

原告中信地产珠海投资有限公司(以下简称中信公司)诉被告邢益锐房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告中信公司的委托代理人陈昱到庭参加诉讼,被告邢益锐经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

中信公司向本院起诉请求:1.判令解除中信公司和邢益锐签订的《商品房买卖合同》(包括附件《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》);2.判令邢益锐协助中信公司办理位于珠海市香××区××单元××房的预购商品房预告登记注销手续;3.判令邢益锐支付违约金1056000元(币种为人民币,以下同);4.本案诉讼费用由邢益锐承担。

事实和理由如下:中信公司和邢益锐于2011年7月27日签订了《商品房买卖合同》。合同约定:1.邢益锐购买中信公司开发的中信红树湾花园18栋2单元201房商品房,总价为1056万元;2.房款分两期支付:第1期房款317万元在2011年7月25日前付清,第2期房款739万元在2011年12月15日前付清;3.若邢益锐未能按照合同约定的时间付款,将承担违约责任:逾期超过60日后,中信公司有权解除合同,邢益锐应按总房款的10%向中信公司支付违约金;4.因邢益锐违约产生的一切费用由其承担,包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费、公告费等。

合同签订后,邢益锐支付了417万元购房款,中信公司为邢益锐办理了商品房的预告登记手续(粤房地预登珠字第0100048075号)。邢益锐应当于2011年12月15日之前付清第2期房款,虽经中信公司多次催促,至今尚有639万元未付清,且邢益锐明确向中信公司表示不愿支付拖欠的房款及逾期付款违约金。鉴于和邢益锐反复磋商,邢益锐无意继续履行合同且大部分房款未支付,中信公司认为,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,各方应当严格履行合同义务。邢益锐拖延支付房款的行为严重违反了《商品房买卖合同》的规定及诚实信用的商业原则,严重损害了中信公司的合法权益。中信公司提起诉讼解除合同。

中信公司为支持其诉请,提交如下证据:证据1.《珠海市商品房买卖合同》(包括《商品房买卖合同》附件),证明:中信公司和邢益锐于2011年7月27日签订了《商品房买卖合同》并办理了公证;《商品房买卖合同》附件三第四条第三款约定邢益锐以分期(分2期)付款方式支付房款,第2期房款739万元应当在2011年7月25日前支付;买卖合同第八条约定逾期付款的违约责任;证据2.《预购商品房预告登记》(粤房地预登珠字第0100048075号),证明中信公司履行了合同义务于2011年8月31日办理了涉案商品房的预告登记手续;证据3.《律师函》,证明中信公司向邢益锐发出催款律师函;证据4.《催促付款通知书》、证据5.《催促履约通知书》,证明中信公司向邢益锐发函催款;证据6.解除《商品房买卖合同》的通知,证明因邢益锐长期拖欠房款,中信公司向邢益锐发出解除合同的通知;证据7.《律师函》及邮寄单,证明中信公司向邢益锐发出律师函催款,明确告知邢益锐不付清房款及违约金中信公司将采用法律途径解决;证据8.《珠海特区报》、《澳门日报》公告,证明因邢益锐不收中信公司的通知,中信公司以公告方式向邢益锐送达通知,通知内容为邢益锐若在公告发出之日起七日内不付清房款及违约金,将解除与邢益锐的买卖合同;证据9.微信记录,证明中信公司销售人员明确告诉邢益锐若11月底不付清房款及违约金,中信公司将起诉;邢益锐提出要中信公司为其更名的不合理要求;证据10.电话录音及录音文字资料,证明中信公司工作人员告诉邢益锐若11月30日不付清房款及违约金,中信公司将要起诉邢益锐解除买卖合同;邢益锐表示让中信公司走法律诉讼;证据11.工商登记变更资料,证明中信华南(集团)珠海有限公司变更名称为中信地产珠海投资有限公司。

邢益锐未发表答辩意见和质证意见,亦未向本院提交证据材料。

经审查,本院对中信公司提交的证据采纳意见如下:证据1、2、8、10、11均有原件予以核对,本院对其真实性予以确认,上述证据是否能够证明其待证事实,本院将结合查明的事实予以认定。对于证据3、4、5、6、7、9,因无原件予以核对,且其中证据3、4、5、6、9无法证实向邢益锐发出,故本院对其真实性不予确认。

本院经审理查明:2011年7月27日,中信华南(集团)珠海有限公司与邢益锐签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》含附件,其中附件三为《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》(以下简称补充协议)出卖人:中信华南(集团)珠海有限公司,买售人:邢益锐。《商品房买卖合同》第一条约定,中信华南(集团)珠海有限公司经批准建设商品房,现定名中信红树湾花园。第三条约定,邢益锐购买的商品房为预售商品房,该商品房为中信红树湾花园第18栋2单元201房。该商品房合同约定建筑面积共245.47平方米,其中套内面积214.21平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.26平方米。第四条约定,该商品房单价为49297.42元,总金额1056万元。第八条约定,买受人逾期付款的违约责任。邢益锐如未按合同时间付款,按下列方式处理:逾期在60日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止,邢益锐按日向中信华南(集团)珠海有限公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金,合同继续履行。逾期超过60日后,中信华南(集团)珠海有限公司有权解除合同。中信华南(集团)珠海有限公司解除合同的,邢益锐按累计应付款的10%向中信华南(集团)珠海有限公司支付违约金。邢益锐愿意继续履行合同的,经中信华南(集团)珠海有限公司同意,合同继续履行,自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,邢益锐向中信华南(集团)珠海有限公司支付逾期付款万分之一的违约金。第二十四条约定,商品房预售的,自合同生效之日起30天内,由中信华南(集团)珠海有限公司向珠海市房地产登记中心申请登记备案。《补充协议》第四条约定,邢益锐选择分期付款方式支付购房款,于2011年7月25日前付清首期购房款317万元;邢益锐于2011年12月15日前付清购房款739万元。

《商品房买卖合同》及《补充协议》于2011年8月8日经珠海市公证处公证,公证书号为(2011)珠证内经字第3698号。

2011年8月31,中信红树湾花园第18栋2单元201房办理了预购商品房预告登记手续(粤房地预登珠字第0100048075号),预告登记权利人邢益锐,预告登记义务人中信华南(集团)珠海有限公司。

2012年2月20日,中信华南(集团)珠海有限公司变更名称为中信地产珠海投资有限公司。

2016年9月20日,北京大成(珠海)律师事务所向邢益锐发出《律师函》,通知邢益锐在收到函件七日内,向中信公司支付未付的剩余房价款共计639万元及逾期付款金1111221元,否则中信公司将循法律途径解决,届时邢益锐不仅需要一次性支付未付房价款,并承担由此产生的全部责任和一切损失,还需支付相应的诉讼费用、律师费用。《律师函》通过国际地区特快专递邮件至澳门凯旋门一座39E,收件人邢益锐。收件人签名处有人签收。

中信公司分别在《珠海特区报》、《澳门日报》刊登《通知》,告知邢益锐在通知发布之日(2016年11月12日)起七日内,向中信公司付清拖欠的房款639万元及逾期付款的违约金,否则中信公司将依合同约定解除与邢益锐的买卖合同,收回房屋另行出售。

中信公司选择适用内地法律作为处理本案的准据法。

本院认为:

邢益锐系澳门特别行政区居民,本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件,应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。中信公司选择适用内地法律,邢益锐经本院合法传唤未到庭参加诉讼,未发表意见。本案所涉房屋买卖合同的签订、履行以及不动产均在内地,内地与本合同有最密切联系,故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”及第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的,适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定,本案适用中华人民共和国内地法律作为审理本案争议的准据法。

中信公司与邢益锐签订的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致所达成,未违反我国法律法规的强制性规定,合法有效。本案焦点问题在于:邢益锐是否违约以及中信公司是否享有合同解除权并要求邢益锐支付违约金,案涉商品房预告登记是否予以注销的问题。对此,本院逐一分析如下:

关于邢益锐是否违约以及中信公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》的问题。本院认为,根据中信公司与邢益锐签订的《商品房买卖合同》的约定,邢益锐选择分期付款方式支付购房款,于2011年7月25日前付清首期购房款317万元;邢益锐于2011年12月15日前付清购房款739万元。逾期超过60日后未付款,中信公司有权解除合同。中信公司本案主张截止庭审前邢益锐仅支付房款417万元,剩余房款一直未支付,而且中信公司分别在《珠海特区报》、《澳门日报》刊登《通知》,告知邢益锐向中信公司付清拖欠的房款619万元及逾期付款的违约金,否则中信公司将依合同约定解除案涉合同,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。本案中邢益锐逾期未支付房款,经催告后仍未支付剩余的大部分房款,构成违约,中信公司有权解除合同。故中信公司所提该项主张有事实和法律依据,本院予以支持。

关于违约金的问题。本院认为,邢益锐逾期未付清房款,构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。涉案《商品房买卖合同》约定,邢益锐逾期超过60日未支付房款,按累计应付款的10%向中信公司支付违约金。案涉房产逾期付款远超过60日,累计应付款为1056万元,邢益锐应支付1056000元(1056万×10%)的违约金,中信公司所提该项主张有事实和法律依据,本院予以支持。

关于注销案涉预购商品房预告登记的问题。本院认为,《商品房买卖合同》约定,在合同生效后三十日内,中信公司就案涉房产办理了预购商品房预告登记手续,预告登记权利人为邢益锐。如前文所述,中信公司行使合同解除权,依法解除《商品房买卖合同》,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,中信公司本案主张邢益锐协助其办理案涉预购商品房预告登记注销手续理由成立,本院予以支持。

综上所述,中信公司的诉讼请求有事实和法律依据,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百五十二条的规定,判决如下:

一、解除中信地产珠海投资有限公司与邢益锐于2011年7月27日签订的《商品房买卖合同》(含附件三《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》);

二、邢益锐于本判决生效之日起十日内向中信地产珠海投资有限公司支付违约金1056000元;

三、邢益锐于本判决生效之日起十日内协助中信地产珠海投资有限公司办理珠海市香洲区前河西路333号18栋2单元201房的预购商品房预告登记注销手续。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费91496元,由被告邢益锐负担。

如不服本判决,原告中信地产珠海投资有限公司可于本判决书送达之日起十五日内、被告邢益锐可于本判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。

审 判 长  管文超

审 判 员  汪 栋

人民陪审员  林少菁

二O一七年七月二十八日

书 记 员  陈雪曼

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