广东省珠海市中级人民法院文件稿纸

广东省珠海市中级人民法院

民事裁定书

(2018)粤04民再12号

再审申请人(一审被告):珠海市三好房地产开发有限公司。

法定代表人:谢名清,总经理。

委托诉讼代理人:彭逸群,广东莱恩律师事务所律师。

委托诉讼代理人:付宇超,广东莱恩律师事务所实习律师。

被申请人(一审原告):庞华,女,汉族。

委托诉讼代理人:林国利,广东国硕律师事务所律师。

原审被告:伍泽锋(又名“伍金云”),男,汉族。

再审申请人珠海市三好房地产开发有限公司(以下简称三好房产公司)因与被申请人庞华、原审被告伍泽锋房屋买卖合同纠纷一案,不服珠海市香洲区人民法院作出的(2017)粤0402民初1020号民事调解书,向本院申请再审。本院于2017年12月18日作出(2017)粤04民申57号民事裁定,决定本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭,于2018年6月6日公开开庭审理了本案。再审申请人三好房产公司委托诉讼代理人彭逸群、付宇超,被申请人庞华委托诉讼代理人林国利到庭参加诉讼。原审被告伍泽锋经本院合法传唤无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

三好房产公司申请再审称,一、请求法院依法撤销(2017)粤0402民初1020号民事调解。二、请求法院依法驳回被申请人一审全部诉讼请求。

事实和理由:一、涉案房屋的用途属于教育用房,涉案土地属于划拨土地,依照相关规定,无法转让。申请人与被申请人的调解因违返法律的强制性规定而无效。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定:“以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”以及国务院《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定:“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款”。从上述规定可以看出,划拨土地以及教育用途房产是无法直接转让的,被申请人企图通过法院调解的形式掩盖其非法转让的目的,故本案调解因为违反法律的规定而自始无效,理应依法撤销。 二、

二、涉案调解不是申请人的真实意愿,申请人从未同意涉案的调解方案。

本案诉讼时,申请人的法定代表人谢名清正在外地出差,陈国雄从未获得申请人赋予的调解权力,因为法定代表人出差,相关公章交予陈国雄代为保管。相关的委托手续是由陈国雄自行办理的,并未经过申请人法定代表人的同意。同时,涉案的调解方案也不是申请人的真实意愿。根据庭审查明的事实,申请人已经把涉案房屋出租给了案外人张宏,此时申请人正在积极协调张宏与被申请人庞华的关系,不可能一反常态的全权同意被申请人庞华苛刻的条件,而置案外人的利益于不顾。故涉案调解是有违常理的,不是申请人的真实意愿。

三、申请人从未签字授权陈国雄全权代表申请人签署调解书。故陈国雄的代理行为属于超越代理权,是无效的,应依法撤销。

根据庭审提供的证据,所有有关申请人与被申请人的合同均有申请人法定代表人的签名。但是,申请人出具给陈国雄的授权委托书并没有申请人法定代表人的签名,这也从侧面反证,申请人并未对陈国雄进行调解的授权。而被申请人在明知的情况下,不构成表见代理。同时,陈国雄的代理行为属于超越代理,理应依法撤销。

综上所述,涉案调解不是申请人的真实意愿,涉案调解亦违反法律的强制性规定,请求再审法院依法查明事实,撤销一审调解书,保障申请人的合法权益。

庞华辩称,1.庞华认为本案涉及房屋转让,不是单纯的土地使用权转让,因此本案的法律适用不应适用三好房产公司在申请书上所列的最高法关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释以及城镇土地使用权出让和转让暂行条例的相关规定,庞华认为房屋所占用的土地为划拨土地,法律并不禁止所涉及的房地产转让,而是规定涉及划拨土地的房地产转让需要报批而不是禁止转让,本案涉及的房屋转让我方认为不属于法律法规禁止转让的情形。2.庞华认为原审调解,是各方真实的意思表示,原审法院中申请人的受托人陈国雄的委托手续是由申请人盖章出具的,虽然没有法定代表人签名,但庞华认为仍然是合法有效的。再审申请中陈国雄本人出具了一份书面说明,陈述原审法院的委托以及调解方案没有经过申请人的同意。庞华认为该理由不应采信,根据法律规定,公司在相关文件中盖章应该视为是公司的行为,如果公司否认公章不是由其加盖而是由他人私自盖章应该由公司承担举证责任。原审法院中提交的委托手续有三好房产公司的真实盖章,庞华认为该委托手续合法有效,三好房产公司在申请中陈述其在原审审理过程中因为法人代表出差将公章交由陈国雄保管,相关的委托手续和调解方案由陈国雄私自办理,并不是三好房产公司的真实意思表示而提出本案的再审,庞华认为此说法没有证据予以证明,不应予以采信。

庞华向一审法院起诉请求:1.判令三好房产公司继续履行合同义务,立即配合、协助原告办理案涉房产过户手续;2.判令被告三好房产公司将其收取的租金120万元及利息(从2009年11月22日开始,按中国人民银行同期贷款基准利率计算,截止起诉前的2016年12月29日暂计算为459138元)支付给原告;3.判令三好房产公司赔偿原告律师费用10万元人民币,其中已支出1万元;4.判令伍泽锋对上述第二、三项诉讼请求款项承担连带清楚责任;5.判令珠海市三好房地产开发有限公司和伍泽锋承担本案全部诉讼费用。

在一审审理过程中,经一审法院组织调解,各方自愿达成如下调解协议:

一、珠海市三好房地产开发有限公司、庞华、伍泽锋三方确认,案涉合同是各方真实意思的表示,且庞华已支付了人民币330万元购房款给珠海市三好房地产开发有限公司。珠海市三好房地产开发有限公司承诺继续配合履行合同,于本调解书签收之日起三个月内依法将珠海市香洲区香洲人民西路168号(三好名苑)15栋一至三层房屋及附属用地(权证号为:粤房地产证字第C5012594)权属变更登记至庞华名下;

二、珠海市三好房地产开发有限公司应积极配合办理案涉房屋有关权属变更登记手续,相关税费由庞华承担;

三、三方确认庞华从2016年6月1日起即享有对案涉房屋的占有权、使用权及收益权。珠海市三好房地产开发有限公司不得以将房屋出租、抵押、出售案外人或其他任何行为方式减损庞华的权益;

四、在案涉房屋权属变更登记至庞华名下之前,如庞华提出在案涉房屋上设立庞华为抵押权人的要求,珠海市三好房地产开发有限公司承诺依法无条件予以配合办理;

五、珠海市三好房地产开发有限公司代庞华收取的案外人张宏的人民币120万元房屋租金(2016年7月1日至2026年6月30日期间的),应于本调解书签收之日起18个月内支付给庞华(庞华收到上述人民币120万元时向珠海市三好房地产开发有限公司支付人民币18万元的购房尾款);

六、伍泽锋(又名“伍金云”)对珠海市三好房地产开发有限公司的上述义务履行承担连带责任;

七、在前述条件均满足的前提下,庞华不再主张对两被告的其他权利。

一审案件诉讼费人民币50714元,减半收取人民币25357元由庞华负担。

审认为,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”以及国务院《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”第四十六条规定:“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款”。因此,根据上述法律、法规及司法解释规定,划拨土地使用权的转让需经当地有批准权的人民政府审批,起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同无效。本案争议的诉讼标的物虽是房屋,但该房屋关联的土地使用权为划拨用地,用地,转让该房地产也需经当地有批准权的人民政府办理审批手续。本案没有证据证明案涉房地产的转让已经相关部门批准,双方当事人以合同有效为前提达成的调解协议不符合法律规定,原审调解书的内容违反法律的强制性规定,应依法撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条、第一百七十条第一款第(三)(四)项,《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依照运用指导再审和发回重审若干问题的规定》第8条规定,裁定如下:

一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初1020号民事调解书;

二、本案发回广东省珠海市香洲区人民法院重审。

再审申请人珠海市三好房地产开发有限公司预交的再审案件受理费人民币50713.96元,本院予以退回。

审判长  陈 发

审判员  朱文春

审判员  杨卫星

二O一八年六月二十九日

书记员  谭慧莹

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