开发商将自有房产移交物业公司用作物业

服务用房后无权要求返还

——某投资公司诉某物业公司、 黄某隆返还原物案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广东省珠海市中级人民法院（2022）粤04民终101号民事判决书

2.案由：返还原物纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：某投资公司

被告（上诉人）：某物业公司、黄某隆

【基本案情】

某投资公司系小区的开发商。自2006年3月至2022年3月，小区一直由某物业公司提供物业管理服务。小区规划物业服务用房为100㎡，实际原有共用管理用房为80.38㎡。某投资公司将登记在其名下的一层会所90.79㎡的车库进行改造成61㎡物业服务用房，在某物业公司2006年3月入驻小区时，一并将原有共用管理用房和车库改造后的物业服务用房移交给某物业公司，某物业公司一直作为物业服务用房占有使用。

某投资公司以其是案涉车库的所有权人为由，请求某物业公司以及法定代表人黄某隆腾退车库，并以某物业公司未经其同意擅自将车库改造成物业服务用房占有使用为由，请求某物业公司及其法定代表人黄某隆支付占用费。某物业公司辩称案涉车库系某投资公司改造成物业服务用房后移交给某物业公司，某物业公司系有权占有，且一直作为物业服务用房使用，物业服务用房属于业主共有，即使被登记到开发商名下，也应当认定归属小区全体业主，某投资公司无权要求返还和支付占有使用费。

【案件焦点】

开发商将自有房产移交给物业管理公司，物业管理公司一直作为物业服务用房使用，该房产的性质应否认定为业主共有的物业服务用房，开发商能否要求返还原物。

【法院裁判要旨】

广东省珠海市香洲区人民法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据上述法律规定，返还原物请求权的行使，无需考虑相对人的无权占有是否基于过错所导致，权利人只需要证明相对人已实施了侵害物权的行为，构成无权占有，便可以请求相对人返还原物。根据本院查明的事实，案涉90.79㎡车库登记自开发商某投资公司名下，某投资公司系涉案物业的权利人，现案涉车库由某物业公司使用，无论被告某物业公司基于什么原因占用、使用均构成无权占有，某投资公司请求某物业公司腾退车库并支付占用费于法有据。至于小区原有共用管理房是否达到原规划设计要求，不属于本案审查的范围，若小区业主认为权利受到侵犯，则应另行通过合法途径解决。

广东省珠海市香洲区人民法院作出如下判决：

一、某物业公司于判决发生法律效力之日起三十日向某投资公司腾退并返还位于珠海市香洲区南虹四街8号荣泰山庄17栋1、2层会所中一层的车库；

二、某物业公司于判决发生法律效力之日起十日向某投资公司支付占有使用费（自2018年6月11日起至实际腾退之日，按照每月占用使用费人民币1500元的标准计算）；

三、黄某隆对某物业公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；

四、驳回某投资公司的其他诉讼请求。

某物业公司不服一审判决，提出上诉。广东省珠海市中级人民法院经审理认为：一、某物业公司是否擅自改造涉案车库并占有使用。某投资公司系涉案小区的开发商，某物业公司系涉案小区的物业服务公司，物业服务用房是由开发商向物业服务公司交付，因此某投资公司有能力对涉案车库的改造和使用情况进行举证。某投资公司主张某物业公司擅自于2006年3月对涉案车库进行改造并使用，但是并未提交任何证据对该事实予以证明，甚至从某物业公司2006年3月入驻涉案小区起至某投资公司2021年4月30日发出《撤场通知书》止长达十五年的期间，某投资公司也未能提交任何证据证明其向某物业公司就擅自改造使用的行为提出过异议或进行过交涉，应承担举证不能的不利后果。

二、某物业公司和黄某隆应否向某投资公司返还涉案车库以及支付占有使用费。《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。可见，按照规定提供物业服务用房是开发商必须履行的法定义务。本案中，根据珠海市规划局1999年3月24日颁发的涉案小区《建设用地规划许可证》附件，涉案小区规划的物业服务用房面积为100㎡，作为开发商的某投资公司应当根据规划要求为涉案小区配备足额的物业服务用房，而涉案小区原有物业服务用房的面积仅为80.38㎡，扣除配电房后则更少，显然不符合《建设用地规划许可证》的规划要求。某投资公司主张争议房产为车库而不是物业服务用房，且已登记为其所有为由，主张某物业公司予以返还，但没有举证涉案小区原100㎡物业服务用房的规划如何进行了具体的变更，而即使变更了，物业管理的相关法律规定亦未禁止开发商以自有房产或其他房产提供多于规划或法定标准面积的物业服务用房，这与物业服务用房的服务属性和小区业主公共利益属性有关。本案中，某物业公司作为物业公司代涉案小区业主接受物业服务用房，并使用物业服务用房为小区业主服务，从2006年3月某物业公司入驻涉案小区至今，原有小区共用管理房和车库改造后的用房均作为物业服务用房在使用，为涉案小区业主服务，某投资公司未能证明某物业公司改变了用途，因此涉案车库某物业公司实际使用部分的性质应认定为物业服务用房。物业服务用房是物业管理的必要配套设施，事关业主福祉，无论从占有历史和使用现状，还是从维护社会和谐稳定，以及更好地服务于小区业主的角度，某投资公司让某物业公司腾退、返还涉案车库的主张都是违反诚信和欠妥的，二审法院不予支持。某投资公司主张某物业公司及其法定代表人黄某隆支付从2006年3月1日至实际腾退之日止的占有使用费，亦没有理据，二审法院不予支持。

广东省珠海市中级人民法院作出如下判决：

一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2021）粤0402民终14403号民事判决；

二、驳回某投资公司的诉讼请求。

【法官后语】

物业服务用房是指专门提供给物业服务企业用于物业服务活动的建筑。物业服务用房由建设单位配置，由物业服务企业依据物业服务合同的约定基于业主的授权对物业服务用房进行占有使用。因此，物业服务企业使用物业服务用房必须符合合同约定，建设单位亦不得擅自处分。在实践中经常发生的情况是，小区前期物业服务企业通常与开发商关系密切，开发商在向前期物业服务企业移交物业、财产时，同时将自有房产移交给前期物业服务企业占有使用，当小区业主委员会成立后选聘了新的物业服务企业，开发商对该部分自有房产主张所有权，要求新的物业服务企业腾退返还。对开发商移交的自有房产是否物业服务用房的认定，应当依据房产的实际使用性质。如果物业服务企业在获得房产移交后，一直作为物业服务用房来使用，则应当认定为物业服务用房，如有物业服务企业用作物业服务用房之外的其他用途，则不能认定为物业服务用房。一旦开发商将自有房产移交给物业服务企业，而物业服务企业一直用作物业用房来使用，则房产的性质应当认定为物业服务用房，属于业主共有，开发商不能再基于所有权要求返还。

《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”但关于物业服务用房的面积，各地的物业管理条例仅规定了下限，即不能少于一定的面积或比例。比如《珠海经济特区物业管理条例》（2021年）第十七条第三款规定：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于六十平方米；分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房”。可见，物业管理的相关法律规定亦未禁止开发商以自有房产或其他房产提供多于规划或法定标准面积的物业管理用房，即物业服务用房只能多不能少，这与物业管理用房的服务属性和小区业主公共利益属性有关。本案中，某物业公司作为物业公司代涉案小区业主接受物业服务用房，并使用物业服务用房为小区业主服务，从2006年3月某物业公司入驻涉案小区至今，原有小区共用管理房和车库改造后的用房均作为物业服务用房在使用，为涉案小区业主服务，某投资公司未能证明某物业公司改变了用途，因此涉案车库某物业公司实际使用部分的性质应认定为物业服务用房。物业服务用房是物业管理的必要配套设施，属于业主共有，页事关业主福祉，无论从占有历史和使用现状，还是从维护社会和谐稳定，以及更好地服务于小区业主的角度，某投资公司让某物业公司腾退、返还涉案车库的主张没有法律依据，亦是违反诚信的，二审法院不予支持。

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十七条均明确规定物业服务用房归业主共有。虽然物业服务用房的权属在法律规定上是明晰的，但实践中仍会发生物业服务用房权属纠纷，主要原因是物业管理用房属于不动产，不动产的公示方法为登记，经过房产主管部门的登记才具有公信力，但是在《不动产登记暂行条例实施细则》施行之前，物业管理相关法律法规没有对物业服务用房实行强制性登记，物业服务用房通常没有登记为业主共有，有的甚至登记在开发商的名下，在产生物业服务用房权属纠纷时，只能寻求司法途径。

本案对物业服务用房的认定取决于实际使用性质，而非登记情况，体现了小区全体业主共同利益优先于开发商个体权益的价值取向，引导开发商与小区业主、物业服务企业尊重物业服务用房的占有历史与使用现状，维护诚实信用，共建和谐小区。