购买二手房后因当地限购限贷政策不能办理银行贷款，从而导致买卖合同无法继续履行，买方是否应当承担违约责任？已经支付的定金是否可以退还？近日，珠海市中级人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷的二审案件。

2017年年中，张华（化名）经房屋中介公司经理介绍，购买李生（化名）位于珠海市粤华路的房屋，三方签订一份《珠海市二手房买卖及居间服务合同》，张华向李生支付定金10万元。

合同签订后，张华与李生两次前往银行办理按揭贷款，但由于张华的情况属于银行限贷的类型，申请购房按揭贷款没有获得审批，交易最终没有完成。

随后，张华到珠海市香洲区人民法院起诉李生及房屋中介公司，提出自己并非房地产行业从业人士，签约当时并不知道珠海的限购政策，由于相信了中介方的介绍，对交易条件存在重大误解，合同约定的交易条件根本无法达成交易。要求撤销三方签署的合同及补充协议，李生返还合同定金10万元。李生及中介公司答辩称，三方签署的合同权利、义务约定明确，自身已按合同约定履行了相关义务，不存在任何违约等过错行为。

一审法院审理认为张华主张的情况不属于撤销合同的法定事由，驳回张华的诉讼请求。张华不服提起上诉。

二审法院审理认为，张华在购买房屋时，珠海的限购限贷政策已经出台，张华作为买房人在购房时有义务对当时房地产限购限贷政策进行了解并结合自身情况进行判断。同时根据张华与中介公司经理的微信聊天记录可知，张华介绍朋友多次购房，且在购买李生的房屋之前一段时间内，已经对珠海多个住宅小区的多套房源信息进行了考察了解，因此法院认为，张华有着一定的二手房交易经验，其应对珠海二手房市场动态及相关交易流程、房地产政策包括限贷政策等均有所了解。张华自愿签订《珠海市二手房买卖合同及居间服务合同》，承担由此带来的合同权利与义务、责任与风险，因此不构成重大误解。二审法院判决维持原判。

法官说法（珠海市中级人民法院民三庭牟宏微）：

《合同法》第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

出于维护交易稳定、保护合同当事人合法权益的考虑，一般情况下合同订立后是不能撤销的，但是如果当事人在订立合同时存在重大误解，可以向法院或仲裁机构申请撤销合同。是否构成重大误解，需要结合订立合同时的客观条件和当事人的主观认知水平综合判断。各地的购房政策是动态变化的，购买房屋前了解清楚当前、当地的政策要求，才能更好地选择符合自身情况的购房方案，避免类似本案的情况发生。